댓글 0
기사입력 : 2023.04.06 11:18
2022년은 연초 전망과는 달리 주택 거래량이 급속도로 감소하여 아파트 가격 상승률이 전국적으로 -4.11%(KB부동산, 2022년 12월 26일 기준)로 그쳤다. 2021년의 한 해 상승률이었던 19.5%에 비하면 시장이 급격히 얼어붙었음을 알 수 있다.
이렇게 하락한 가장 큰 이유는 대출 규제와 금리 인상이다.
2022년 7월부터 대출금액 1억원 초과 시 1금융권 DSR이 40%로 강화되자, 현금이 충분하지 않으면 집을 살 수 없게 되면서 거래량이 급감했다.
또한 대출금리가 연초에 비해 2배 가까이 상승하면서 대출이 가능한 사람조차 대출 이자에 대한 부담이 커져 주택 구매를 미루게 되었다.
바깥 상황 역시 악재가 많았다. 러시아·우크라이나 전쟁으로 환율 및 원자재 가격이 상승해 물가가 크게 오르는 등 국내외 경제 상황이 좋지 않다 보니 매수 심리가 많이 위축되었다.
지난해 12월 서울에서 가장 핫한 분양 물량이었던 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)의 청약 경쟁률은 기대치보다 낮은 3.7:1이었다. 하지만 같은 달 청약한 강동 헤리티지자이는 주변 시세 대비 저렴한 분양가 덕에 53.9:1이라는 높은 청약 경쟁률로 마감해 가격 메리트가 있는 아파트는 여전히 수요가 살아 있음을 확인할 수 있다.
한편, 전국 미분양 주택은 2021년 4월 기준 1만5,798호에서 2022년 11월 기준 5만8,027호로 3.7배 증가했다.
특히 대구광역시는 897호에서 1만1,700호로 13배, 인천은 123호에서 2,471호로 20배 증가해 미분양 주택이 빠르게 늘고 있다.
2023년 주택 시장은 어떨까?
2022년에 이어 2023년 주택 시장도 하락세가 지속될 것으로 보인다.
가장 큰 이유는 금리다.
적어도 2023년 말까지는 높은 금리가 유지될 것으로 보이기 때문이다.
지금의 주택 시장 침체 주원인이 대출 규제와 더불어 갑작스러운 금리 인상이기 때문에 언제 금리가 하락할지가 주택 시장 흐름의 변곡점이 될 전망이다.
실수요자라면 올해 상반기 지켜보고 4/4분기에 구입하는 것을 고려해보는 것이 좋을 것이다.
모든 사람이 두려움에 망설이고 있을 때 기회는 찾아온다.
과거에는 오지 않을 것 같던 금액까지 내려간다면 매입을 고려해야 한다.
단, 입주 물량이 많은 지역은 좀 더 지켜볼 필요가 있다. 또한 그 인접 지역까지 미치는 영향도 감안해서 살펴봐야 한다.
일본처럼 우리나라 주택 가격도 하락하지 않을까 두려워하는 사람도 있지만, 아직은 아니다. 경제 여건, 주택 보급률, 인구구조, 국민 소득수준, LTV 등을 감안할 때 하락보다는 향후 10년 후에는 상승해 있을 가능성이 높다.
추이를 지켜보되 매입 시기를 올해 4/4분기나 2024년 초로 잡는 게 좋을 것이다.
규제 완화로 호가 하락이 멈추고 거래량이 늘어날 가능성이 있기 때문이다.
단, 꾸준히 시장을 모니터링해야 한다. 가만히 앉아 있으면 좋은 물건이 내 손에 들어오지 않는다.
지금처럼 시장이 좋지 않은 상황에서도 선제적으로 입지가 좋은 곳의 급매물을 매입하는 사람이 있다. 5년, 10년 후 가치를 생각했을 때 저렴하다고 생각하기 때문이다.
주택이 3채 이상 다주택자면서 종합부동산세 부담이 크다면 주택 수를 줄이는 노력이 필요하다.
종합부동산세 세제 개편안이 통과되고, 2023년 공시가격을 2020년 수준으로 낮추겠다고 하고 있어 올해 종부세 부담은 지난해보다 크게 낮아질 것으로 보인다.
그럼에도 종부세 부담이 높다면, 증여나 매각을 통해 주택 수를 줄이기를 권한다.
전매 제한이 완화되고 실거주 의무가 폐지될 예정이기 때문에 입지가 좋은 미분양 아파트, 분양권을 장기적으로 보고 매입하는 것도 고려해볼 만하다.
100세 시대 화두 중 하나인 노후 준비 차원에서 소형 아파트, 오피스텔, 상가, 섹션 오피스 등을 매입해 안정적인 현금 흐름을 창출하는 것도 좋은 전략이다.
ⓒ 데이터프레스 & datapress.kr 무단전재-재배포금지